Исходя из вышеприведенных принципов организации строительства, требований нормативно-правовых документов (приложение 2) и практики осуществления крупномасштабных строительных проектов, можно разработать систему бизнес-процессов строительства ТЭС. Она, разумеется, имеет свои особенности для каждой девелоперской организации, что обусловливается квалификацией персонала, историей компании, ее опытом (референции в России и за рубежом), субъективной позицией менеджмента и другими причинами. Однако все основные этапы, связанные со структуризацией проекта, одинаковы и даже могут быть стандартизированы повсеместно на корпоративном уровне, в том числе на базе тех или иных стандартов управления (PMI, ANSI, ISO).
Принципиально все приведенные в начале главы признаки структуризации проекта в понимании западных специалистов являются этапами предынвестиционной фазы строительства ТЭС и в России. Исходя из наших условий их следует дополнить установлением контакта с администрацией региона, созданием в некоторых случаях отдельного юридического лица — застройщика (для снижения рисков девелоперской компании), реализацией документального сопровождения проекта, получением кредитного финансирования (проектного, корпоративного, связанного и т. д.), выбором подрядчика в форме ЕРС (ЕРСМ). Иногда фаза дополняется разработкой документации для государственной экспертизы и получением положительного заключения государственных контролирующих органов. В ряде случаев, при известной заранее укрупненной технической модели ТЭС, осуществляется заказ основного оборудования.
Как следует из предыдущего изложения, окончательный набор этапов (работ, WBS) предынвестиционной (девелоперской) фазы определяется тем, что понимает под подрядом подрядчик EPC (ЕРСМ), инициатор или девелопер проекта. Таким образом, наиболее логично будет считать окончанием этой фазы проекта именно заключение договора на строительство в формате ЕРС (ЕРСМ).
При этом основным видом исходных данных для реализации проекта на каждой стадии следует считать техническую модель объекта разной степени детализации. Очевидна решающая роль инженера (инжиниринговой организации, инжинирингового подразделения девелопера или застройщика, заказчика) в обеспечении успешной реализации проекта. Финансовая модель, будучи главным фактором при принятии управленческих решений об осуществимости проекта, также строится на базе технической модели. Другими определяющими ее факторами являются, главным образом, затраты на топливо и доходы от продаж электрической и тепловой энергии. Необходимыми условиями развития проекта являются получение в аренду или собственность земельного участка, а также организация поддержки со стороны администрации населенного пункта и региона.
Таким образом, девелопер должен решать следующие блоки вопросов, по которым должны быть выстроены соответствующие бизнес-процессы:
- Формирование инвестиционного замысла проекта.
- Разработка и постоянное уточнение (вплоть до стадии оформления документации д ля представления в органы государственной экспертизы) технической и финансово-экономической моделей ТЭС с учетом воздействия на окружающую среду.
- Организация административной поддержки проекта от инвестиционного замысла до выдачи разрешения на строительство.
- Организация SPV(SPE), если принято решение о проектном финансировании или имеются другие причины, вызывающие необходимость создания отдельного предприятия-застройщика.
- Получение гарантий или весомых подтверждений возможности продаж электрической и тепловой энергии. Заключение (по возможности) долгосрочных договоров на продажу электрической и тепловой энергии.
- Получение гарантий обеспечения топливного режима на весь срок жизни проекта. Заключение (по возможности) долгосрочных договоров на поставку топлива.
- Организация финансирования проекта на основе оптимизации внешних заимствований и собственных средств. Заключение (по возможности) необходимых договоров с финансово-кредитными организациями.
- Выбор земельного участка. Получение прав на выбранный земельный участок (в том числе путем заключения договора аренды).
- Проведение мероприятий по экологическому обеспечению проекта (процедура ОВОС).
- Обеспечение внешних присоединений ТЭС к сети газоснабжения, ЭЭС, тепловым системам, системам водоснабжения и водоотведения, транспортным магистралям (в том числе и на период строительства). Заключение договоров.
- Представление проектной документации в органы государственной экспертизы. Получение положительного решения по принятым решениям.
- Получение разрешения на строительство.
- Заключение договора подряда в формате ЕPC (ЕРСМ) с фирмой, выбранной в рамках конкурса, в соответствии с корпоративной философией по данному вопросу.
- Выбор поставщиков основного оборудования (котлы, турбины, генераторы); проведение тендеров и (или) конкурентных переговоров; заключение договоров на поставку оборудования (в случае наличия финансовых возможностей).
- Организация страхования строительных рисков.
Вышеназванные блоки, большинство из которых соответствуют укрупненным этапам предынвестиционной фазы, расположены в порядке, соответствующем последовательности начала необходимых действий для развития проекта нового строительства ТЭС. При этом блоки (этапы) 2, 3 продолжаются на протяжении всей предынвестиционной фазы, так как под влиянием внешнего окружения проекта возможны изменения технической и финансово-экономической модели ТЭС, а административная поддержка необходима также и на других фазах жизненного цикла проекта. Наименее рискоопасной является стратегия выполнения проекта, при которой каждый последующий этап (за исключением блоков 5 и 6) выполняется после завершения всех предыдущих.
Инвестиционный замысел — это сфера применения системного анализа и средств системной инженерии. Он является тем единственным этапом девелопмента, который принципиально не может быть детально разбит на бизнес-процессы, потому что замысел представляет собой не технологию, а удачу, искусство, компетенцию тех, у кого «вдруг» или целенаправленно возникла идея строительства ТЭС. На этом этапе целесообразно организовать специальную группу системной разработки проблемы, возможно привлекая компетентных специалистов сторонних организаций. Здесь может быть рассмотрено множество вариантов обеспечения установленного каким-либо образом дефицита электрической и (или) тепловой мощности, в результате чего удастся очертить проблему и возможности ее решения. Эта информация кладется в основу ТЗ на всю официальную предпроектную документацию, в состав которой входят ОИ и документ ОВОС. Виды этой документации были описаны в главе 8.
Следует отметить решающую роль инжиниринговой проработки проекта уже в период инвестиционного замысла и сразу после его формирования. Фактически наилучшим способом управления проектом была бы разработка ОИ в полном объеме с выбором оптимального варианта технической модели (включая документ по ОВОС) и требованиями к земельному участку уже в самом начале девелопмента. Это позволило бы создать строго документированные и согласованные всеми заинтересованными сторонами данные для последующих этапов девелопмента, включая подготовку «Ходатайства (декларации) о намерениях», выбор и оформление земельного участка, расчет топливного режима, переговоры по долгосрочным договорам закупок и продаж, обеспечение внешних коммуникаций и т. д. А самое главное, если инициаторы и инвесторы уверены в целесообразности осуществления проекта и наличия финансовых ресурсов, в любой момент можно приступать к заказу основного оборудования, не боясь рисков корректировки технической модели. Вообще все последствия, связанные с недостатками технической модели объекта строительства, в практике риск-менеджмента носят название технологических рисков. Предлагаемая последовательность этапов в предынвестиционной фазе проекта сводит технологические риски к минимуму.
Разработанный вместе с ОИ первоначальный вариант ОВОС корректируется:
- после выбора конкретного земельного участка из нескольких вариантов;
- после проведения общественных слушаний — в части экологического обеспечения проекта.
В случае привлечения внешнего финансирования на этапе разработки моделей на основании ОИ следует разработать бизнес-план или, возможно, несколько бизнес-планов под специфические требования кредитных учреждений, с которыми намечено сотрудничество.
Укрупненная структурная схема бизнес-процессов строительства ТЭС в предынвестиционной фазе приведена в табл. 18.1. В ней даны ссылки на главы книги, в которой обсуждались вопросы, связанные с рассматриваемым этапом проекта. Сроки выполнения этапов приблизительны и зависят, помимо внешних факторов, от опыта компании-девелопера, наличия отработанной системы управления проектами и компетенции работников инжиниринговой компании.
Таблица 18.1. Укрупненная структурная схема бизнес-процессов предынвестиционной фазы строительства ТЭС
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
1 | Формирование инвестиционного замысла. От 1 месяца и более |
|
| Главы 2, 5, 6 | На данном этапе проводится системный анализ проблемы строительства ТЭС, организуются консультации с проблемно-ориентированными производственными и экспертными организациями. |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
|
| электрическая и тепловая мощность, инфраструктура, потребности в топливе, стоимость строительства). |
|
| потенциальных партнеров по бизнесу. |
2 | Разработка и уточнение технической и финансово-экономической модели ТЭС с учетом ее воздействия на окружающую среду. 3-5 месяцев |
|
| Главы 1, 3, 6, 7, 8 | В ОИ должны содержаться требования к выбору земельного участка для строительства ТЭС. |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, а которых дано подробное описание этапа | Примечание | |||||
|
| 5. Разработка ОИ и документа ОВОС на основе нескольких вариантов технической модели ТЭС. Выбор единственного варианта технической и финансово-экономической модели | 4. БП (несколько БП под требования конкретных финансово-кредитных организаций) |
| Уточнение моделей производится вплоть до стадии оформления документации для представления в органы государственной экспертизы. | |||||
3 | Организация административной поддержки проекта. 2-4 месяца |
|
| Главы 2, 10 | Поддержку органа местного самоуправления (исполнительного органа государственной власти) необходимо обеспечить от момента инвестиционного замысла до выдачи разрешения на строительство | |||||
№ | Этапы них примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание | |||||
|
| с администрацией и всеми заинтересованными сторонами.
|
|
|
| |||||
4 | Организация SPV (SPE). 4-8 месяцев |
|
| Главы 16, 18 | SPV (SPE) организуется, если принято решение о проектном финансировании или имеются другие причины, вызывающие необходимость создания отдельного предприятия (юридического лица) - застройщика | |||||
Продолжение
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание | ||
|
| 6. Получение необходимых лицензий |
|
|
| ||
5 | Получение гарантий или весомых подтверждений возможностей продаж электрической и тепловой энергии на период окупаемости проекта. От 4 до 18 месяцев |
|
| Главы 4, 11 | Для придания проекту свойств «банкабельности» необходимо заключение долгосрочных договоров на продажу электрической и тепловой энергии. | ||
№ | Этапы них примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание | ||
6 | Получение гарантий обеспечения топливного режима на весь срок жизни проекта. 6-10 месяцев |
|
| Глава 12 | Для придания проекту свойств «банкабельности» необходимо заключение долгосрочных договоров на покупку топлива. | ||
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
|
| 7. Заключение долгосрочных договоров на поставку топлива |
|
|
|
1 | Организация финансирования проекта на основе оптимизации сочетания внешних заимствований и собственных средств. От 2 до 20 месяцев и более |
| 1.БП.
| Глава 16 | Финансирование считается обеспеченным при заключении необходимых договоров с финансовокредитными организациями |
8 | Выбор земельного участка. Получение прав на выбранный земельный участок. 12-18 месяцев |
| 1. Документация по выделению земельного участка. | Главы 9, 10 | Чаще всего права на земельный участок устанавливаются в рамках договора аренды. |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
|
| 3. Заключение договора аренды (см. примечание) | 2. Договор аренды земельного участка (см. примечание) |
| Согласно Земельному кодексу, возможно приобретение участка в собственность |
9 | Проведение мероприятий по экологическому обеспечению проекта (процедура ОВОС). 6-12 месяцев |
|
| Глава 7 | Документ ОВОС, разрабатываемый для представления в органы государственной экспертизы, является уточнением документа ОВОС, созданного на этапе 2 |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
10 | Обеспечение внешних присоединений ТЭС к сети газоснабжения, ЭЭС, тепловым системам, системам водоснабжения и водоотведения, транспортным магистралям (в том числе на период строительства). 8-10 месяцев |
|
| Главы 6, 14 |
|
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
11 | Представление проектной документации (включая результаты инженерных изысканий) в органы государственной экспертизы. Получение положительного решения государственной экспертизы по принятым решениям. 6-9 месяцев |
|
| Главы 6-8 |
|
12 | Получение разрешения на строительство. 2-3 месяца | Ходатайство о получении разрешения на строительство | Письмо-ходатайство с приложением заключения органов государственной экспертизы проектной документации | Главы 6, 18 | Процедура получения разрешения на строительство регламентируется региональным (муниципальным) законодательством |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
|
|
| и результатов инженерных изысканий, договора аренды земельного участка |
|
|
13 | Заключение договора подряда в формате ЕРС (ЕРСМ). 2-4 месяца |
|
| Глава 13 | Договор заключается с фирмой, выбранной в рамках конкурса, в соответствии с корпоративной философией по данному вопросу |
14 | Заключение контрактов на поставку основного оборудования (котлы, турбины, генераторы). 3-5 месяцев |
|
| Глава 6 | Функции поставки основного оборудования в ряде случаев возлагаются на подрядчика по договору ЕРС (ЕРСМ) |
№ | Этапы и их примерная продолжительность | Содержание этапов | Документы, формируемые на этапе | Разделы книги, в которых дано подробное описание этапа | Примечание |
15 | Организация страхования строительных рисков. 2-3 месяца |
|
| Глава 18 | При проектном финансировании разработка программы страхования и выбор страховой компании должны осуществляться с помощью консультантов банка-кредитора |
В основу бизнес-процессов табл. 18.1 заложена следующая философия управления.
- Предынвестиционная (девелоперская) фаза проекта завершается подписанием договора подряда в форме ЕРС (ЕРСМ).
- Финансовая модель проекта полностью сформирована.
- Договор подряда в форме ЕРС (ЕРСМ) заключается на:
- разработку рабочей документации (рабочих чертежей) по утвержденной органами государственной экспертизы документации в виде ТЭО проекта или утверждаемой его части;
- разработку ПОС;
- организацию авторского надзора проектировщика (инжиниринговой организации);
- подготовку территории площадки строительства к проведению строительно-монтажных работ;
- организацию и осуществление выноса на площадку геодезической разбивочной основы;
- строительно-монтажные работы в пределах площадки;
- подготовку территории и строительно-монтажные работы по внеплощадочным зданиям и сооружениям;
- поставку всего оборудования, кроме основного, и материалов;
- организацию и осуществление технического надзора за строительством;
- организацию и осуществление требуемых по законодательству контактов с органами местного самоуправления, государственными надзорными органами, общественными организациями;
- пуско-наладочные работы;
- организацию оценки соответствия законченных строительством объектов всем необходимым требованиям безопасности;
- организацию сдачи ТЭС в постоянную эксплуатацию;
- управление процессом строительства (в случае подряда в форме ЕРСМ).
- Выбор поставщиков основного оборудования на основе тендеров или конкурентных переговоров и заключение с ними контрактов осуществляется девелопером проекта.
- Техническая модель ТЭС выбирается при разработке ОИ в период сразу после формирования инвестиционного замысла и не подвергается корректировке по выбранному составу основного оборудования, требованиям к земельному участку и воздействию на окружающую среду. При этом для выбора основного оборудования проводится конкурс «бюджетных предложений» поставщиков.
- До окончания разработки и согласования всеми заинтересованными в развитии проекта сторонами (партнерами, администрацией) ОИ никакие иные действия по проекту не производятся.
- После разработки ОИ сразу определяется осуществимость проекта с точки зрения его технической реализуемости при учете экологических факторов и возможностей организации финансирования.
Каждый блок вопросов нуждается в детализации по работам (WBS), которая производится индивидуально для конкретного проекта (в соответствии с инвестиционным и технологическим окружением) девелоперской компанией на основе ее опыта, традиций и предпочтений менеджмента. Затем создается предметно-временная модель проекта (визуализированная в виде различных форм диаграммы Гантта) с помощью программных средств, указанных в табл. 17.1. Для крупных проектов с большим количеством работ (WBS) широко применяется метод «набегающей волны» (или «бегущей волны»), при котором по мере приближения очередной фазы (этапа) производится все большая детализация по видам работ.
