Управление инвестпроектами строительства ТЭС - Получение прав на земельный участок под ТЭС

10. Получение прав на земельный участок (землеотвод)
После предварительного выбора одной или нескольких альтернативных площадок для строительства ТЭС начинаются бизнес- процессы, которые в обиходе носят название «землеотвод», т. е. официальный выбор оптимального варианта размещения станции и оформление прав на владение участком.
Получение прав на выбранный земельный участок для строительства ТЭС производится в соответствии с земельным законодательством. Оно находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному кодексу и федеральным законам.
Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1.  земли сельскохозяйственного назначения;
2.  земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Вышеназванные категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, в первую очередь Градостроительным кодексом.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды и состав территориальных зон внутри каждой категории земель определяется Градостроительным и Земельным кодексами. В процессе градостроительного зонирования исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления могут быть определены жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемые, специального назначения, размещения военных объектов и др.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и т. п.).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Он определяет основу правового режима как земельных участков, так и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Остановимся более подробно на категории земель промышленности и иного специального назначения. К ним относятся земли:

1. промышленности;
2. энергетики;
3. транспорта;
4. связи, радиовещания, телевидения, информатики;
5. обеспечения космической деятельности;
6. обороны, безопасности и т. д.

Они расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения процесса функционирования организаций, осуществляющих указанную деятельность. Права на земельные участки возникли у соответствующих участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, Федеральными законами и законами субъектов Федерации.
Чаще всего при новом строительстве, реконструкции и техническом перевооружении ТЭС приходится иметь дело с землями промышленности и энергетики.
Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, Федеральными законами и законами субъектов Федерации.
Землями энергетики признаются «земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям,
предусмотренным Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации» (ст. 89 Земельного кодекса).
В целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики земельные участки могут предоставляться для:
1) размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
2) размещения объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики, определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике.
Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики выделяются охранные зоны (не путать с СЗЗ!) с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, к которой они относятся. Порядок установления таких зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Не следует размещать ТЭС на участках, не относящихся к категориям земель промышленности, энергетики, в населенных пунктах. В последнем случае необходимо размещать станцию согласно градостроительному зонированию. Если все же не удается избегнуть неблагоприятного категорирования участка, то требуется осуществить ряд мероприятий по переводу его в другую категорию.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1. земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;
2. земель, находящихся в собственности субъектов Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Федерации;
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
4. земель, находящихся в частной собственности:
5. земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;
6. земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель независимо от формы собственности из одной категории в другую устанавливается Градостроительным кодексом, федеральными законами от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ и 2 января 2000 г. № 28-ФЗ. При этом перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и наоборот осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.
Из всех оснований возникновения прав на землю для строительства ТЭС наиболее актуальны те, которые связаны с предоставлением юридическим лицам участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок получения земельного участка в аренду описан в табл. 10.1.
Таблица 10.1. Процедура выбора, согласования и оформления земельного участка ТЭС в аренду в соответствии с действующим законодательством

Продолжение
Таблица 10.1 (продолжение)

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих на то правом в пределах их компетенции, устанавливаемой Земельным кодексом.
С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не применяется к земельным участкам (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ):

1. на которые действие градостроительных регламентов не распространяется;
2. для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;
3. предоставляемым в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в двух формах:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2.  с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Выбор земельного участка для строительства ТЭС производится в случае предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в такой последовательности (ст. 31 Земельного кодекса).

1. Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства ТЭС, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением (ходатайством или декларацией о намерениях) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на него. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Разработка ходатайства (декларации) о намерениях производится в соответствии с «Типовым положением по разработке и составу ходатайства (декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений» (Письмо Министерства строительства Российской Федерации от 17 марта 1997 г. № 9-4/29 «Об упорядочении процесса разработки ходатайства (декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений»).

1. Орган местного самоуправления по заявлению юридического лица либо обращению предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах в рамках определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
2. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов сходов или референдумов.
3. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного их изъятия для государственных и муниципальных нужд в связи с их предоставлением для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников о возможном выкупе.
4. Результаты выбора земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны, оформляются актом о выборе земельного участка. К нему прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов или об отказе в размещении объекта.
6. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его утверждения.
7. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3 лет.
8. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в его размещении может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие его, возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные им в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства влечет ряд действий и последствий.

1. Решение о предварительном согласовании места размещения ТЭС и проекта границ земельного участка является основанием:
2. для установления в соответствии с заявкой юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и за счет заявителя — его границ на местности;
3. для постановки его на государственный кадастровый учет в порядке, установленном федеральными законами.
4. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства ТЭС, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) участка в 2-недельный срок принимает соответствующее решение.

Предельные размеры земельных участков для строительства промышленных объектов устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Размер земельного участка для строительства ТЭС определяется нормами генерального плана, видом топлива и используемой технологией его сжигания. При этом следует учитывать необходимость расширения станции в среднесрочной или долгосрочной перспективе.
В некоторых случаях бывает необходимо изменить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении выбранного участка. Например, в случае, если класс опасности планируемой к строительству ТЭС в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 выше, чем предусмотрено для выбранной зоны.
Этот процесс формально может быть инициирован только после получения Акта выбора земельного участка (предварительного согласования места размещения объекта), а его реализация регулируется местным законодательством. Чаще всего изменение ПЗЗ производится в такой последовательности.

1. Застройщик направляет запрос главе администрации на изменение ПЗЗ в отношении части территории.
2. Глава администрации выносит решение об изменении ПЗЗ. Одновременно с принятием этого решения он утверждает состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта ПЗЗ (далее — Комиссия).
3. Администрация заключает договор со специализированной организацией, предметом которого является подготовка изменений в ПЗЗ.
4. Подготовленные изменения согласовываются с ответственными лицами органов местного самоуправления и надзорными органами и передаются главе администрации для согласования и инициации публичных слушаний.
5. Глава администрации принимает решение о проведении публичных слушаний по изменению ПЗЗ. Их продолжительность для проекта правил землепользования и застройки составляет не менее 2 и не более 4 месяцев со дня опубликования проекта.
6. В средствах массовой информации публикуются извещения о публичных слушаниях по изменению в ПЗЗ.
7. По результатам слушаний комиссией вносятся изменения в ПЗЗ. Документ представляется на окончательное согласование главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение об их результатах.
8. Глава администрации представляет документ с изменениями ПЗЗ в представительный орган (Думу).
9. Представительный орган (Дума) своим решением вносит изменения в ПЗЗ.
10. Измененные ПЗЗ подлежат опубликованию в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии такового), официальном сайте городского округа (при наличии такового) в сети Интернет.